O novo Projeto de Uso do Solo e Adensamento Urbano de Belo Horizonte (OUC Nova BH) e seus impactos no mercado imobiliário da capital.
Por Cori Coraci Castello Branco – Scenarium Estudos e Negócios Imobiliários
Nos últimos meses muito se tem discutido sobre o novo projeto de adensamento urbano que a Prefeitura Municipal de Belo Horizonte pretende implantar a partir de 2014.
O projeto, que recebeu o nome de OUC - Operação Urbana Consorciada – Nova BH, compreende o entorno das avenidas Antônio Carlos/Pedro I (da Pampulha ao Centro) e da Via Leste/Oeste, nos corredores Tereza Cristina e Andradas (do Calafate ao Horto). Abrangendo uma área de 25 km², dividida em 10 setores e afetando 58 bairros.
A OUC encontra-se atualmente em fase de discussão com a sociedade civil, associações de moradores e lideranças comunitárias e prevê a permissão de adensamento através da venda de outorga onerosa, os Cepac’s - Certificados de Potencial Adicional de Construção, que permitem à iniciativa privada erguer edificações com novos limites de altura e de área construída. Na prática essa medida permitiria, com a compra do Cepac, a elevação da altura das construções e o aumento da área construída em até 4 vezes, dependendo da área.
Por definição a Operação Urbana Consorciada é um instrumento de política urbana previsto por lei, introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pelo Estatuto da Cidade, que em seu art. 32 define a OUC como "o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental".
A OUC caracteriza-se pela disposição do poder público à intervenção urbanística e à regulação do mercado imobiliário mediante a concessão de benefícios e o recebimento de contrapartidas visando o desenvolvimento planejado de determinada área.
Apesar de pouco conhecido por aqui, esse tipo de proposta tem sido implementado à décadas em diversas cidades do mundo. Seja com o objetivo de criar novos distritos de negócios através da renovação urbana de áreas degradadas, como as renovações do bairro portuário de Fells Point, em Baltimore, ou do Píer 17 em Nova York, ambas nos EUA, as Docklands de Londres e o bairro de Marais em Paris. Seja aproveitando a promoção de eventos internacionais ou espetáculos, para conseguir promover a renovação de uma área da cidade, como no caso das olimpíadas de Barcelona, da feira de Baltimore e da Expo’98 de Lisboa.
Na América Latina, o exemplo mais famoso é o da revitalização de Puerto Madero, em Buenos Aires, nos anos 90. No Brasil existem importantes operações urbanas consorciadas em andamento, como: Operação Urbana Faria Lima (São Paulo - SP), Operação Urbana Água Espraiada (São Paulo - SP), Operação Urbana Porto Maravilha (Rio de Janeiro - RJ) e Operação Urbana Linha Verde (Curitiba - PR).
Em termos financeiros, a prefeitura de Belo Horizonte espera arrecadar cerca de 4 bilhões de Reais com implementação do projeto e a subsequente venda dos Cepac’s, dos quais 70% (aproximadamente 2,8 Bilhões) se destinarão a investimentos em 189 obras – como parques, praças, escolas e centros de saúde – e em 268 quilômetros de novas vias, calçadas, passarelas e ciclovias, entre outras iniciativas.
No entanto, o aspecto mais importante a ser destacado é o impacto que o projeto pode ter na cidade de Belo Horizonte, na vida de seus habitantes e no mercado imobiliário da capital. A implementação de um projeto como tende a mudar a “cara” da cidade, não só em relação ao aspecto físico construtivo das regiões afetadas e sua consequente valorização imobiliária, mas também alterando hábitos, criando novas centralidades e transformando a dinâmica da cidade.
Muitas das áreas em questão, em virtude dos projetos viários implantados e das características urbanísticas anteriormente definidas encontram-se degradadas, sub utilizadas ou com uso exclusivo em horário comercial. A baixa ocupação residencial, o estilo “corredor viário” sem sinais, locais de estacionamento, praças etc, e a falta de comércio local criam áreas de passagem, que “morrem” após os horários de rush, desestimulam a fixação residencial, aumentam a violência e não criam um vínculo da população residente com essas regiões. Esse tipo de utilização vai contra as concepções urbanísticas mais modernas que vêm na “andabilidade” (do inglês Walkability, uma medida de quão amigável é uma área para caminhadas) e na ocupação mista das áreas (gerando centros que, por possuírem serviços, comércios e residências, dispensem deslocamentos) fatores essenciais para uma concepção urbana sustentável.
Apesar de todos os benefícios que podem advir das Operações Urbanas Consorciadas, ela está sujeita a vícios e tem sido alvo de muitas críticas em virtude principalmente problemas que acometeram experiências concretas anteriores, inclusive estrangeiras. Os principais problemas costumam ser de desvios de finalidade (deixando de ser mecanismo de transformação do espaço urbano comunitário e tornando-se ferramenta arrecadatória), de inversão de prioridades na aplicação dos recursos obtidos (com a aplicação dos recursos sendo desviada para outras áreas) e na valorização imobiliária descontrolada, que produz a expulsão de usos e a gentrificação (valorização seguida de um aumento de custos de bens e serviços, dificultando a permanência de antigos moradores de renda insuficiente para sua manutenção no local cuja realidade foi alterada).
Com relação ao mercado imobiliário da capital, a simples divulgação do projeto já ocasiona uma ebulição nas relações de oferta e procura dos bairros atingidos e no planejamento de investimentos e desenvolvimento de novos negócios por parte de incorporadoras e construtoras. A possibilidade de valorização rápida desperta investidores oportunistas que, nem sempre estão interessados no desenvolvimento imobiliário da área e pode dificultar a implementação de projetos e contratos que já estavam em andamento. A incerteza gerada pelo processo de discussão entre os entes públicos e a população quanto à viabilização do projeto e às áreas e bairros que este efetivamente afetará, tende a fazer recuar as partes tornando desafiante a negociação, uma vez que os lados assumem uma postura mais inflexível tentando se proteger de possíveis perdas futuras.
Mais do que nunca, a análise de viabilidade e a elaboração consistente de possíveis cenários passam a ser indispensáveis para a concretização de negócios onde todos saiam ganhando. A provável valorização e atração de investimentos que a implantação do projeto causará nas áreas abrangidas pode ser uma excelente oportunidade de lucro, mas também pode se transformar em frustração e prejuízo para proprietários de terreno, investidores e incorporadores, caso não se adote uma avaliação isenta e realista dos impactos e do tempo de maturação que as alterações na legislação podem de fato causar. Nesses casos, a presença de um intermediador isento pode facilitar as negociações e impedir que delírios especulativos contaminem o mercado e estrangulem os projetos em andamento.
